생애최초주택구입감면은 주택을 소유했던 적이 없는 분들에게 주는 혜택입니다. 감면세액은 최대 200만원입니다. 전액 감면일 때 15%는 납부해야하는 특례조항이 있습니다. 하지만 예외규정으로 200만원 모두 감면받을 수 있었습니다. 하지만 모든 일에는 예외가 있습니다. 주택을 소유했던 사실이 있는 분들도 생애최초주택구입 감면 받는 경우가 있습니다.
생애최초주택구입감면 요건
200만원 세제 혜택을 받는 대상에 대하여 알아보도록 하겠습니다. 규정이 대폭 완화되었습니다. 예전에는 부부합산 연소득 7천만원 이하만 신청가능 했습니다. 현재는 소득 규정이 없어져서 소득과 관계없이 감면받을 수 있습니다. 또 수도권 기준 4억 이하 주택을 구입해야 했습니다. 현재는 12억 이하 주택이면 감면대상이 됩니다.
본인과 배우자 모두 주택을 소유한 사실이 없어야 합니다. 취득일 기준으로 판단합니다. 가족관계등록부에 외국인이 배우자로 등록되어 있으면 외국인도 감면 대상이 됩니다. 하지만 취득자가 미성년자라면 감면을 받을 수 없습니다.
주택을 소유한 사실이 없는 경우
부동산 취득세 감면 요건을 보면 본인과 배우자 모두 주택을 소유한 사실이 없어야 됩니다. 취득하려는 주택이 나의 전 생애에 걸쳐 첫 주택일 때만 세액감면을 해주겠다는 의미입니다. 하지만 아래 알려드리는 경우는 주택을 소유한 것으로 보지 않겠다고 합니다. 따라서 생애최초취득세감면 신청을 할 수 있습니다.
‘내가 예전에 주택을 소유했었지’ 라고 생각하고 감면신청을 안하시는 분들이 있습니다. 아래 경우에 해당되는지 확인해 보시기 바랍니다. 아래 경우에 해당된다면 적극적으로 감면신청을 해야 합니다.
상속으로 지분만 받은 경우
주택의 지분을 취득하고 팔았다면 생애최초주택구입 감면 받을 수 있을 까요 ? 주택은 지분만 취득해도 주택을 소유한 것입니다. 따라서 감면 대상이 아닙니다. 하지만 상속으로 받은 주택은 다릅니다. 상속으로 주택 지분을 취득했습니다. 그리고 주택 지분을 처분했다면 주택을 소유한 사실이 없는 것으로 봅니다. 주택은 건물과 토지로 구성되어 하나의 주택이 됩니다. 따라서 주택의 부속토지만 지분으로 취득해도 주택을 소유한 것입니다.
도시지역이 아닌 지역 주택
도시지역이 아닌 지역에 위치한 주택을 소유했다가 처분한 경우입니다. 주택을 소유한 사실이 없는 것으로 판단합니다. 도시지역이란 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조에 나와있습니다. 도시지역은 “인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대하여 체계적인 개발, 정리,관리, 보전 등이 필요한 지역”입니다. 이렇게는 확인이 어렵습니다.
본인 소유 주택이 도시지역인지 명확하게 확인하는 방법은 ‘토지이음’ 사이트를 이용하는 것입니다.
토지이용계획열람을 통해 ‘주거지역’, ‘상업지역’, ‘공업지역’, ‘녹지지역’ 라고 되어 있으면 도시지역입니다. 도시시역 외에 있는 면단위 행정구역에 주택이 위치해야 합니다. 수도권에 있는 면단위는 제외입니다. 가령 경기도 가평군 청평면에 위치한 주택은 수도권에 있는 면단위입니다. 따라서 여기 주택이 있으신분들은 주택이 있는 것으로 봅니다.
그 지역에 주택이 아래에 해당되는 주택만 주택을 소유한 사실이 없는 경우입니다.
- 사용 승인 후 20년 이상 경과된 단독주택
- 85제곱미터 이하인 단독주택
- 상속으로 취득한 주택
20제곱미터 이하 주택
전용면적이 20제곱미터 이하인 주택은 주택을 소유한 사실이 없는 것으로 간주합니다. 20제곱미터 이하인 주택을 처분했을때는 당연합니다. 취득일 현재 소유를 하고 있는 경우에도 주택 소유한 사실로 보지 않습니다. 하지만 전용면적 20제곱미터 이하 주택이 2이상이라면 감면 대상에서 제외됩니다.
시가표준액이 100만원 이하인 주거용 건축물
여기서 혼동하시는 것이 주택이 아니라는 점입니다. 주택이라면 시가표준액이라는 용어를 쓰지 않습니다. 주택이라면 주택가격이라고 합니다. 따라서 여기서 말하는 것은 주거용 오피스텔을 말합니다. 주거용 오피스텔도 주택으로 간주됩니다. 따라서 주택을 소유한 것으로 봅니다. 하지만 가액을 산정할 때는 시가표준액을 적용합니다. 시가표준액이 100만원 이하라면 주택을 소유한 적이 없다고 판단합니다.
전세사기 피해자 지원
한때 대한민국을 떠들썩하게 했던 전세사기 피해사건이 있었습니다. 이 피해자들을 구제하기 위해 특별법이 만들어졌습니다. 따라서 전세사기피해자 지정을 받은 사람이 전세사기피해주택을 소유하고 있거나 처분한 경우가 있습니다. 이 경우 주택을 소유한 것으로 보지 않아 새로운 주택을 구입할 때 감면 대상이 됩니다.
마치며
생애최초주택구입감면은 본인이나 배우자의 최초 주택에 한해서 부동산 취득세를 감면합니다. 생애최초라는 어감은 한번도 주택을 소유한 적이 없어야 한다는 말입니다. 이 어감 때문에 감면대상인 분들도 감면신청을 하지 못합니다.
예전 시골이 주택을 보유했던 사실이 있는 분들은 ‘아 나는 대상이 아니구나’라고 생각할 수 있습니다. 감면신청조차 하지 않으면 200만원 세제 혜택을 받을 수 없습니다. 본인이나 배우자가 과거 주택을 소유한 경험이 있더라도 감면신청을 할 수 있습니다. 위에 열거한 내용을 숙지하시고 본인이 해당되신다면 적극적으로 감면신청해서 세제 혜택을 받으시기 바랍니다.
일시적1가구2주택비과세 2주택자도 양도소득세 비과세 받을 수 있나요 ?