전세권설정 효력 전세권설정이 필요한 이유 3가지와 설정비용 정리

전세권설정 효력 3가지

 

부동산등기부에 표시할 수 있는 권리는 소유권, 지상권, 지역권 등이 있습니다.  전세권은 전세계약에 대한 내용을 부둥산등기부에 등재하여 공식적으로 인정받습니다. 전세계약에 대한 내용을 증명하는 방법은 여러 방법이 있습니다. 그 중 하나인 전세권설정 효력과 비용에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

 

전세권설정이란

 

전세권은 부동산에 대한 권리입니다. 부동산을 소유하지는 않지만 소유에 준하는 사용을 할 수 있는 권리입니다. 부동산에 대한 많은 권리가 있습니다. 이중 등기부에 기재할 수 있는 권리는 총 8가지입니다. 전세권도 이중 하나입니다. 전세권 설정은 부동산등기부에 등기하는 것을 말합니다. 부동산등기부에 등재함으로써 공식적인 전세권 효력이 발생합니다.

 

전세권은 소유권과는 다릅니다. 용역권에 속합니다. 부동산등기부에 전세권에 대한 내용은 전세금, 범위, 존속기간, 위약금 또는 배상금 등이 기록됩니다. 전세권은 집주인의 동의가 필요합니다. 전세권이 되어서 집주인에게 피해가 가는 것은 없습니다. 하지만 집주인들은 동의를 잘 안해주는 경향이 있습니다. 부동산등기부가 지저분해지는 것이 싫다는 것이 이유라고 합니다.

 

전세권설정 효력

 

전세권설정 효력은 보통의 전세계약에서는 무의미합니다. 일반적으로 2년 전세계약을 체결합니다. 2년 동안 잘 삽니다. 2년 후 전세보증금을 반환 받고 집을 비웁니다. 이 과정에서 전세권은 아무의미가 없다는 뜻입니다. 전세권은 집주인이 사단이 났을때 효력을 발휘합니다.

집주인이 사단나는 사유는 3가지 정도로 구분됩니다.

 

전세권설정 필요한 이유 3가지

전세보증금을 못돌려 주는 경우

 

계약기간이 끝났는데 집주인은 전세보증금을 줄 수 없다고 합니다. 이때 세입자는 어떻게 할 수 있을 까요 ? 강제적 방법으로 전세보증금을 돌려받아야 합니다. 강제적 방법은 집을 경매로 넘기는 것입니다. 이 때 전세권설정 효력이 발생합니다. 전세권설정이 등기부에 기재되어 있지 않으면 개인 소송을 진행합니다. 이 후 법원에 경매개시 신청을 할 수 있습니다. 전세권이 되어 있으면 소송진행 없이 바로 경매신청을 할 수 있습니다. 소송은 많은 돈과 시간이 듭니다. 전세권은 비용과 시간을 절약할수 있습니다.

 

다른 채무를 갚지 못해 집이 경매로 넘어가는 경우

 

집주인이 부동산을 담보로 해서 과도하게 대출을 받았습니다. 대출이 연체가 심각해져셔 부동산이 경매로 넘어가게 되었습니다. 이때 전세권설정은 우선변제권을 가집니다. 우선 변제권은 대출 등 일반채권보다 선순위로 돈을 받을 수 있습니다. 부동산 경매 낙찰되면 낙찰금액을 채권자들이 나눠가집니다. 이 때 채권자들이 나눠가지는 순서가 있습니다. 전세권이 되어 있으면 일반채권보다 우선적으로 받을 수 있는 것입니다.

 

국세, 지방세 등 세금을 내지 못해 공매로 넘어가는 경우

 

집주인이 국세나 지방세 등 세금을 납부하지 못하면 집이 강제로 팔립니다. 공매절차가 진행됩니다. 공매는 한국자산관리공사에서 위탁받아 진행됩니다. 국세, 지방세 등 세금은 일반 채권보다 우선하여 변제됩니다. 하지만 전세권 설정이 되어 있으면 일반 세금보다 우선하여 변제받을 수 있습니다. 일반 세금이라고 표현한 이유가 있습니다. 변제 순위를 따질 때 세금은 2가지로 나뉩니다.

공매의 대상이 되는 물건에 부과되는 세금은 당해세라고 부릅니다. 공매의 대상이 되는 물건과 관련없는 세금 일반세금입니다. 따라서 당해세가 먼저 변제됩니다. 전세권설정에 대한 전세보증금이 변제됩니다. 일반 세금이 변제됩니다.

 

전세권설정 비용

 

전세권은 관할 등기소에서 신청할 수 있습니다. 신청방법은 직접 서류를 제출하는 방법이 있습니다. 대법원 인터넷등기소 사이트를 이용하는 전자적 신고방법이 있습니다.

대법원인터넷등기소 바로가기

전세권설정 신청은 등기소에 하지만 관련비용은 관할 구청에서 처리합니다. 전세권을 설정하기 위해서는 등록면허세(등록분)를 납부해야 하기 때문입니다. 구청에서 등록면허세(등록분)를 납부합니다. 납부한 영수증을 첨부하여 등기소에 제출합니다.(인터넷 등기소를 이용하는 경우에는 등록면허세 납부영수증을 전산으로 확인합니다.)

  • 등록면허세 : 전세보증금 X 0.2%
  • 지방교부세 : 전세보증금 X 0.04%
  • 등기신청수수료 : 15,000원 (인터넷신청시 13,000원)

 

전세권설정은 본인이 직접합니다. 이 절차가 어렵다면 법무사에게 대행을 맡길 수 있습니다. 법무사 대행 비용은 20만원 ~ 30만원 정도 입니다.

마치며

 

전세제도는 내집 마련을 위한 디딤돌 역할을 합니다. 한푼 한푼 모아 전세금을 만들고 주택을 구입하게 됩니다. 하지만 최근 전세사기가가 급증해서 전세보증금을 반환받지 못하는 사례들이 발생했습니다. 전세사기를 모두 막지는 못합니다. 하지만 대응을 해야합니다. 전세권은 최고의 대응 방법입니다.

 

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